Bỏ khung giá đất ảnh hưởng thế nào đến bất động sản sắp tới?

Nghị quyết 18 với chủ trương “bỏ khung giá đất” hứa hẹn giải quyết được vấn đề chênh lệch giá ảo – giá thật, tình trạng khiếu kiện đất đai gia tăng hay khó khăn trong giải phóng mặt bằng… Tuy nhiên, tác động đến thị trường BĐS trong tương lai sẽ còn nhiều hơn thế.  

Bỏ khung giá đất, xác định theo giá thị trường

Từ trước tới nay, việc tính giá đất căn cứ đầu tiên là khung giá đất do Chính phủ ban hành 5 năm một lần (theo quy định tại điều 113, Luật Đất đai 2013). Sau đó, UBND các tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào khung giá đất và căn cứ vào thực tế tại địa phương sẽ quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hay hệ số K) tại từng địa phương.

Điều nghịch lý là Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 – 70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp, phi nông nghiệp hay đô thị.

Quy định giá đất trong khung chưa đúng với giá thị trường gây nhiều bất cập

Ví dụ như giá đất khu vực trung tâm phố cổ Hà Nội như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, hay tại TP Hồ Chí Minh như đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ…, giá đất thị trường khoảng 1 – 1,2 tỷ đồng/m2. Nhưng trong khung bảng giá Nhà nước lại chỉ quy định khoảng hơn 200 – 250 triệu đồng/m2.

Khung giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường đã tạo nên thực trạng giá đền bù rẻ mạt, thị trường đất đai méo mó vì cơ chế hai giá, là nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai ngày một gia tăng; dự án ứ đọng do giá đền bù giải phóng mặt bằng thấp…

Bên cạnh đó, khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường thì thu thuế về đất đai sẽ giảm. Giả sử giá đất Nhà nước chỉ bằng 30% giá đất thị trường, như vậy chỉ thu được 30% tiền thuế so với thực tế, còn 70% là thất thoát.

Do đó, Nghị quyết 18-NQ/TW chủ trương bỏ khung giá đất nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế bảng giá đất, được thực hiện trên cơ sở xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đây được xem là bước đột phá về chính sách đất đai, nhằm khắc những hạn chế, bất cập lâu nay trong quản lý, sử dụng đất đai, trở thành động lực thúc đẩy thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Thủ tướng: “Bỏ khung giá đất là đột phá”

Giá bất động sản dự báo sẽ biến động mạnh

Tại một hội thảo về thị trường BĐS diễn ra vào cuối tháng 6, ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt – Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, mức giá BĐS trên thị trường đang trong xu hướng tăng cao. Hiện, thị trường TP Hồ Chí Minh không có căn hộ bình dân và trung cấp, nếu có chỉ nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang, là nhân tố thúc đẩy giá bán căn hộ ở đô thị này tăng vọt.

Tương tự, trong báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận 6 tháng đầu năm 2022, DKRA Việt Nam cho biết, giá bán sơ cấp phân khúc nhà phố, biệt thự ngày càng tăng, trung bình 200 – 400 triệu đồng/m2.

Giá bất động sản dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới

Các chuyên gia dự báo, trong thời gian tới, đà tăng giá BĐS ở thị trường sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Cộng hưởng với chủ trương “bỏ khung giá đất” vừa được ban hành, khách hàng và nhà đầu tư cần sẵn sàng tâm thế cho sự biến động lớn hơn về giá.

Cụ thể, chính sách mới được xem là cơ sở để các địa phương xác định giá đất đền bù sát với thị trường, và cũng là thay đổi quan trọng giúp nhà nước thu tiền thuế đất đúng với thực tế. Do đó, chi phí đầu vào của BĐS hiện tại vốn đã cao nay sẽ còn cao hơn do tăng chi phí giải phóng mặt bằng cũng như tiền đóng thuế đất đai, khiến giá bán ra thiết lập thêm những mặt bằng mới.

Việc bỏ khung giá đất ban đầu cũng sẽ có những khó khăn nhất định trong việc xác định giá thị trường, do đó thời gian tới, hiện tượng thiếu cung dự án sẽ xảy ra do các dự án phải chờ để xác định giá đất theo thị trường. Cung thiếu cũng sẽ dẫn đến hiện tượng tăng giá BĐS.

Do đó, theo các chuyên gia BĐS, để đảm bảo giá trị sinh lời, khách hàng nên tận dụng cơ hội ở thời điểm này để sở hữu những dự án BĐS đã triển khai khi giá bán còn hợp lý và còn nhiều dư địa tăng trưởng, đặc biệt là những dự án BĐS “thực”, có vị trí trung tâm, có lợi thế thương mại và có thể khai thác được trong tương lai gần.